Como calcular financiamento imobiliário

Entenda como funciona uma simulação de financiamento imobiliário, a diferença entre SAC e PRICE e por que o resultado final pode variar em relação à simulação oficial do banco.

O que entra no cálculo?

A simulação considera o valor do imóvel, o valor de entrada, a taxa de juros anual, o prazo escolhido e o sistema de amortização. Com esses dados, a calculadora estima o valor financiado, as parcelas, o total pago e o total de juros.

O primeiro passo é descobrir o valor financiado:

Por exemplo, se um imóvel custa R$ 300.000,00 e a entrada é de R$ 60.000,00, o valor financiado será de R$ 240.000,00.

Como funciona o sistema SAC?

No sistema SAC, a amortização é constante. Isso significa que todo mês uma parte fixa do saldo devedor é abatida. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, a tendência é que as parcelas comecem maiores e diminuam ao longo do tempo.

Na prática, o SAC costuma ser usado em muitos financiamentos imobiliários porque reduz o saldo devedor de forma mais previsível ao longo do contrato.

• A amortização mensal é constante.
• As primeiras parcelas costumam ser maiores.
• As parcelas tendem a diminuir com o tempo.
• O saldo devedor cai de forma mais linear.

Como funciona a tabela PRICE?

Na tabela PRICE, as parcelas tendem a ser mais estáveis ao longo do contrato. No começo, uma parte maior da parcela vai para juros e uma parte menor vai para amortização. Com o passar do tempo, a parcela continua parecida, mas a composição muda: os juros diminuem e a amortização aumenta.

• As parcelas tendem a ser mais constantes.
• No começo, a amortização é menor.
• No começo, a parcela tem maior peso de juros.
• Com o tempo, a amortização aumenta.

SAC ou PRICE: qual a diferença?

A principal diferença está na forma como a dívida é amortizada. No SAC, a amortização é constante e as parcelas vão diminuindo. Na PRICE, a parcela tende a ser mais estável, mas a amortização inicial costuma ser menor.

Exemplo de simulação

Imagine um imóvel de R$ 300.000,00, entrada de R$ 60.000,00, valor financiado de R$ 240.000,00, taxa anual de 8,5% e prazo de 35 anos.

A calculadora converte a taxa anual para uma taxa mensal equivalente, monta a evolução mês a mês e separa cada parcela entre juros e amortização. Assim, você consegue comparar o impacto do sistema SAC ou PRICE no total pago e na evolução do saldo devedor.

Por que o resultado é estimativo?

Um financiamento imobiliário real pode incluir outros custos e regras que variam conforme banco, contrato, programa habitacional e tipo de financiamento.

• Seguros obrigatórios, como MIP e DFI.
• Taxa de administração.
• Correção monetária ou índice contratual.
• Custos cartoriais e tarifas bancárias.
• Regras específicas da instituição financeira.

Como usar a calculadora?

Preencha o valor do imóvel, a entrada, a taxa de juros anual, o prazo e escolha entre SAC ou PRICE. Depois, a calculadora mostra o resumo do financiamento, a composição do resultado, o gráfico de evolução e a tabela mês a mês.