Como calcular financiamento imobiliário

Um financiamento imobiliário transforma o valor que falta pagar pelo imóvel em uma sequência de amortizações e juros. Este guia mostra como a calculadora constrói essa sequência nos sistemas SAC e PRICE, como conferir um exemplo completo e por que a proposta do banco pode apresentar outros valores.

Quando esta simulação é útil?

Ela é útil para comparar entradas, prazos, taxas e sistemas de amortização antes de solicitar uma proposta. Também ajuda a visualizar quanto da prestação corresponde a juros e quanto reduz o saldo. Para comparar dois cenários, altere uma premissa por vez; assim, fica claro qual decisão mudou o resultado.

A ferramenta não decide se o crédito será aprovado nem calcula o custo efetivo total do contrato. Essa confirmação depende da análise da instituição e dos encargos apresentados na proposta.

Dados usados e fórmulas

A calculadora recebe valor do imóvel, entrada, taxa anual, prazo e sistema. O principal, ou valor financiado, é a diferença entre o preço do imóvel e a entrada:

Como o campo solicita uma taxa anual, o serviço encontra uma taxa mensal equivalente, em vez de simplesmente dividir o percentual por 12:

Em cada mês, os juros são aplicados ao saldo no início daquele período. O modo de encontrar a amortização e a prestação depende do sistema escolhido.

Como funciona o SAC?

• A amortização do principal é constante, salvo o ajuste de centavos no fim.
• Os juros diminuem à medida que o saldo devedor cai.
• Por isso, a primeira prestação é a maior e as seguintes tendem a diminuir.

Como funciona o sistema PRICE?

No modelo matemático PRICE, a prestação financeira é encontrada pela fórmula abaixo. O serviço mantém essa prestação e recalcula, mês a mês, a parcela de juros e a amortização. Pode existir um pequeno ajuste final decorrente dos arredondamentos.

Nessa fórmula, P é o valor financiado, i é a taxa mensal em forma decimal e n é o total de meses. No início, os juros ocupam uma parte maior da prestação; depois, os juros caem e a amortização aumenta.

Passo a passo da simulação

1. Subtraia a entrada do valor do imóvel para obter o valor financiado.
2. Converta o prazo para meses e a taxa anual para a taxa mensal equivalente.
3. Calcule a prestação de cada mês pelo sistema SAC ou PRICE.
4. Separe a prestação em juros e amortização e atualize o saldo devedor.
5. Some todas as prestações e todos os juros para comparar os cenários.

Exemplo completo: SAC e PRICE

Considere um imóvel de R$ 300.000,00, entrada de R$ 60.000,00, taxa anual informada de 8,5% e prazo de 35 anos. O valor financiado é R$ 240.000,00, o prazo equivale a 420 meses e a taxa mensal equivalente usada pelo serviço é aproximadamente 0,6821%.

No SAC, a amortização mensal é R$ 240.000,00 ÷ 420 = R$ 571,43. No primeiro mês, os juros estimados são R$ 1.637,16, formando uma primeira prestação de R$ 2.208,59. A última prestação fica em aproximadamente R$ 575,33. Ao fim dos 420 meses, a projeção soma R$ 584.621,93 em prestações, dos quais R$ 344.621,87 são juros estimados.

No PRICE, a prestação matemática projetada é R$ 1.737,11. O total estimado das 420 prestações é R$ 729.586,20, com R$ 489.585,81 de juros. Esses números reproduzem o cálculo do serviço com as premissas acima e sem seguros, tarifas ou correção monetária.

Como interpretar a comparação

Nesse cenário isolado, o PRICE começa com uma prestação menor, enquanto o SAC reduz o saldo mais rapidamente e resulta em menos juros totais. Isso não transforma um sistema em escolha universal: a entrada, a taxa, o prazo, a capacidade de pagamento no início e todos os encargos do contrato precisam ser avaliados em conjunto.

Compare sempre cenários com o mesmo valor financiado, taxa e prazo. Se uma proposta trouxer taxa nominal, custo efetivo total ou atualização por índice, não trate esses dados como equivalentes à taxa anual efetiva solicitada por esta calculadora.

Erros comuns

• Informar o valor total do imóvel no campo de entrada ou no valor financiado.
• Digitar uma taxa mensal em um campo que solicita a taxa anual.
• Comparar SAC e PRICE usando prazos ou entradas diferentes.
• Olhar apenas a primeira prestação e ignorar juros totais e evolução do saldo.
• Tratar a taxa de juros da simulação como se fosse o custo efetivo total do banco.

Limitações

O resultado é uma projeção matemática de prestações, amortização e juros. Um contrato real pode incluir itens que não fazem parte deste serviço:

• seguros, tarifas e taxa de administração;
• correção do saldo por índice contratual;
• custos de avaliação, cartório e tributos da aquisição;
• datas de liberação e vencimento, arredondamentos e convenções do contrato;
• subsídios, limites de comprometimento de renda e regras de aprovação.

Perguntas frequentes

A prestação calculada será igual à cobrança do banco?

Não necessariamente. Seguros, tarifas, indexadores, datas e regras contratuais podem alterar a cobrança real.

Posso dividir a taxa anual por 12?

Não para reproduzir este serviço. Ele usa uma taxa mensal equivalente pela capitalização composta.

SAC sempre tem menos juros que PRICE?

No mesmo valor, taxa e prazo deste modelo, o SAC amortiza mais cedo e tende a somar menos juros. Propostas com premissas distintas não podem ser comparadas por essa conclusão isolada.

A entrada faz parte do total das prestações?

Não. O total pago exibido pelo cronograma soma as prestações do valor financiado. A entrada e os custos de aquisição devem ser considerados separadamente no orçamento.

Taxa zero pode ser simulada?

Sim. Nesse caso, o principal é distribuído pelo prazo sem juros, respeitando a forma de amortização do modelo.

Fonte, metodologia e revisão

Este guia descreve as fórmulas matemáticas implementadas no serviço de financiamento do site. Não usa tabela anual nem consulta uma oferta bancária: valor, taxa, prazo e sistema são fornecidos pelo usuário. Conheça o processo de implementação e testes na página de metodologia. Conteúdo e exemplo numérico revisados em 29 de julho de 2026.

Próximos cálculos úteis

• Amortização antecipada, para comparar redução de prazo ou prestação.
• Juros compostos, para estudar capitalização e equivalência de taxas.
• Juros simples, para comparar um regime sem juros sobre juros.